2010年湖南建筑房地产律师实务研讨会研讨成果综述
参加研讨会的专业律师从理论和实践的角度，在广泛而又深入研讨的基础上，对目前建筑房地产领域中的三个难点、热点问题，在其性质、权利归属，法律责任方面达成了如下共识：
一、建筑区划内地下人防工程所有权问题
建筑区划内的地下人防工程目前主要是用于车辆停放，由于我国法律对上述人防工程的所有权没有明确规定，故在司法实践中，对该所有权归属的确定，有三种观点：一是认为地下人防工程属国防资产，为国家所有；二是认为开发商已将人防工程的成本费用列入房屋销售价款中，故为全体业主共有；三是认为在国家没有投资，人防工程的建筑面积又没有分摊到购房者所购房屋建筑面积之中的情形下，人防工程的所有权归属于开发商，开发商有权销售。
本次研讨会认同第三种观点，其理由为：1、界定产权最基本的原则是谁投资谁拥有产权，建筑区划内的人防工程如果国家没有投资，国家就不应成为人防工程的所有权人。2、根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，具有构造上、利用上的独立性，能够明确区分及可以排他使用，并能够登记成为特定业主所有权的客体的房屋、车位，属于建筑物区分所有权中的专有部分，而不属于共有部分。建筑区划内的人防工程符合上述规定，为建筑物区分所有权中的专有部分，故人防工程初始所有权人为开发商，以购房价款是否含有人防工程成本费用为标准来确定所有权的归属，客观依据不足。3、我国物权法第一百四十二条规定：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。以此规定，作为建设用地使用权人和人防工程建造者的开发商，应享有人防工程的所有权。4、 《上海市民防工程建设和使用管理规定》和《重庆市人民防空条例》都规定人民防空设施的所有权归投资者。长沙市房产局《关于房屋权属登记若干问题的规定》也规定：经规划审批的地下人防车位，待初始登记确权后，由开发企业与本小区的业主通过约定可以销售。
会议还认为，开发商对享有所有权的人防工程，有权转让，但因人防工程的所有权在出现法律规定的情形时，其所有权的行使将受到限制，故开发商在出售时应履行告知义务。
二、建设工程招投标招标人或中标人不订立书面合同的法律责任
根据我国招标投标法第四十六条的规定，招标人与中标人应在中标通知书发出之日起一个月内订立书面合同。如果招标人或中标人不订立书面合同，其行为是缔约过失行为，还是违约行为，目前在司法实践中较有争议。第一种观点认为：根据我国合同法第三十二条关于：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，及我国招投标法第四十六条的规定，招标人与中标人在未订立合同书形式的书面合同前，合同尚未成立，故一方不订立书面合同的行为系缔约过失行为；第二种观点认为：投标书是要约，中标通知书是承诺，故中标通知书发出之日为合同成立之日，同时，我国招标投标法第四十六条规定：“招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”，故我国招投标法第四十六条的规定的书面合同，是对已经成立的合同的确认，以及对合同的附随义务的补充，因此，中标通知书发出后，一方不订立合同的行为系违约行为。
本次研讨会认同第二种观点，其主要理由为：1、我国招标投标法第四十五条规定：中标通知书对招标人和中标人具有法律效力，中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。招标投标法从合同这个角度看是特别法，法律的适用是特别法优先普通法，故中标通知书的效力应以招标投标法的规定为准，即中标通知书的发出，具有合同成立的法律后果。2、我国招标投标法第十九条规定：招标文件应当包括招标项目的实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。第二十七条规定：投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。因此，中标通知书的发出，表明招标人与中标人已对书面合同的主要条款达成一致意见，合同应已成立。
三、小区会所权属及改变用途的法律责任
小区所建的会所，是指经规划部门批准的商业配套用房中，用于向业主提供商业娱乐、文体活动等配套服务的场所。
本次研讨会在小区会所权属及改变用途的法律责任方面，形成如下两个方面的共识：
1、小区会所的归属
会所的建筑面积如没有分摊到购房者所购房屋的建筑面积中，则会所的所有权应归开发商所有，而不属于业主共有。
2、开发商是否有权改变会所使用功能
如果合同、商品房的销售广告和宣传资料，已明确会所的用途是向业主提供多种休闲娱乐及体育项目等方面的服务，则开发商或会所的受让人在未征得小区业主同意的情况下，不得改变会所的用途。如开发商或会所的受让人擅自改变会所的用途，应承担相应的法律责任。