夫妻一方处分共有房屋的效力问题

[案情]

2003年初，原告蒋某调到浙江省杭州市工作，妻子陈某、儿子也准备随原告蒋某迁往杭州市居住。 2003年8月，陈某在怀化市某中介公司挂牌出让一套42平方米的房改房，房屋登记在蒋某的名下。2003年10月，买家佘某通过中介与陈某签订了房屋买卖合同，房价21000元，当天陈某即支付了全部房款，三天后，陈某将该房屋钥匙和房产证交给了佘某，佘某对房屋进行简单装修后即搬进该房屋居住。2003年10月陈某办理了下岗手续，带着儿子到杭州市与原告蒋某一起生活至今。因原告全家离开本地多年，此房一直没有办理过户手续。

2011年5月，蒋某以妻子出卖该房屋自己不知情，以为妻子将房屋出租为由，向法院起诉请求1、确认房屋买卖合同无效；2、被告佘某返还房屋；第三人陈某返还房款21000元给被告。法院经审理认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定，陈某出卖争议房屋，他人有理由相信是陈某与丈夫（原告）的共同意思表示，故原告不得以不同意不知道为由对抗善意第三人（即被告），确认陈某与被告签订的房屋买卖合同为有效合同，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服，提起上诉，二审维持原判。

评析：本案是夫妻一方出卖登记在另一方名下的夫妻共有房屋。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”该条文借鉴了合同法第四十九条有关表见代理的规定，意义在于突出维护交易安全和保护第三人的安全和保护善意第三人的价值取向。被告佘某是在中介公司看到陈某的卖房信息，与陈某素不相识，陈某出卖房屋是因为全家迁移，夫妻共同出卖房屋符合常理，而且双方等价交换。佘某支付全部房款以后，陈某交付房屋，佘某占有房屋居住至今8年时间，没有办理房屋转移登记是因为陈某全家不在当地无法完成过户而已。本案中原告称自己调往杭州市工作，对妻子陈某出卖房屋不知情，起诉请求确认房屋买卖合同无效的理由不能成立，故不能得到法院的支持。

律师提醒：本案产生的根源都是房价上涨诺的祸，由于老百姓法律意识淡漠，对房产登记没有足够的认识，认为只要付了钱占有房屋即认为自己就是房屋的主人，登记是多此一举，况且还要一笔不小的登记费。其实不然，根据我国物权法的规定，不动产以登记为交付，没有转移登记，物权没有转移，即使买卖双方实体上已经完成了交易，但是由于没有过户，原卖主仍然是房屋的所有权人。所以，本律师要提醒买主，签订房屋买卖合同，交付了房屋，就要及时办理过户手续，这样不动产物权才能发生转移，如果对方不予配合，可以通过法律的途径强制过户，以避免由于时间的推移给自己带来不必要的损失。同时也告诫那些想借此想再赚取差价的人，不要以为过去的交易由于在程序上存在一点瑕疵，想借此钻法律的空子，这样只会般起石头砸自己的脚。

法律链接：《中华人民共和国物权法》第十五条 规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 ”

作者 湖南淮新律师事务所王勇霞律师，担任本案被告佘某的代理律师。

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