第三人李某参与原告刘某诉被告华粹公司房屋买卖合同纠纷案

一、案情简介

2008年，华粹房地产开发公司（以下简称华粹公司）在隆回县开发建设“彼岸夏天”商品房小区，并取得商品房预售许可证。2010年12月12日，李某与华粹公司签订了《商品房买卖合同》，华粹公司将“彼岸夏天”小区第一幢第11-14号门面以130万元卖给李某，李某于购房当日便付清了全款。双方约定合同生效之日30天内向房管局申请备案登记，并在一年内办理过户登记手续。2011年7月15日，华粹公司将门面交付给李某。2011年8月1日，李某与华粹公司又签订了《房屋租赁合同》，将上述门面返租给华粹公司经营酒店。后由于华粹公司执行董事阳某涉嫌非法吸收公众存款罪被隆回县公安局立案侦查，华粹公司陷入瘫痪，因此华粹公司一直没有将李某所购门面办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。

2012年5月9日，华粹公司执行董事阳某在李某不知情的情况下，又和刘某签订《商品房买卖合同》，以500万的价格将“彼岸夏天”小区第一幢第5-14号门面卖给刘某，并为刘某进行了备案登记，其中就包含了李某所买的11-14号门面。但华粹公司一直未将门面交付给刘某，也未办理过户登记。在其《商品房买卖合同》背面约定：“此合同所购房款，以借据为依据，出卖方本息结清后，此合同作废，买受人的合同及收据、借据退回给出卖人。借款期限暂定6个月，如有变动，双方提前协商。”阳某、刘某及在场人罗某均在背面签字。

2013年2月26日，隆回县公安局以被告执行董事阳某涉嫌非法吸收公众存款罪进行立案侦查，并查明自2005年底至2013年3月阳某共向117人非法吸收公众存款2300余万元，刘某2012年5月9日的购房款亦在此列。

2014年5月8日，刘某以房屋买卖合同纠纷为由，将华粹公司列为被告，向邵阳市中级人民法院起诉。2014年7月29日李某得知消息后，以有独立请求权的第三人身份申请参加诉讼。邵阳市中级人民法院合并审理本案。

二、诉辩主张

    原告诉称：原、被告签订的买卖合同合法有效，并已经职能部门备案登记，被告应当按约交房并承担违约责任。故请求（1）被告华粹公司继续履行合同，交付5-14号门面，协助原告办理产权证书；（2）被告支付逾期交房、逾期办证违约金16万元。

第三人申请称：第三人和被告所签订的买卖合同合法有效，第三人已完全履行支付房款义务，被告已交付了房屋。被告未办理备案登记手续、过户手续，构成违约。故请求（1）确认第三人为11-14号门面所有权人，被告协助其办理过户手续；（2）被告承担逾期办证违约金2.6万元。

被告辩称：原告及第三人李某与被告均为借贷关系，其与被告所签订的《商品房买卖协议》均是其借款的担保，不是真实的房屋买卖关系。华粹公司是阳某为了开发经营房地产成立的独资公司，现阳某已经被公安局以非法吸收公众存款罪移送起诉，本案应当中止审理。

三、裁判结果

邵阳市中级人民法院审理该案后，于2014年7月29日下达（2014）邵中民三初字第41号民事裁定书（以下简称41号裁定书），裁定如下：华粹公司的成立者阳某已被隆回县公安局以非法吸收公众存款罪移送审查起诉。最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发《关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》中规定“人民法院在审理民事案件或者执行过程中，发现有非法集资犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉或者中止执行。”故裁定驳回原告刘某及第三人李某的起诉。

刘某及李某均不服该裁定，均向湖南省高级人民法院递交上诉状，要求对该案进行实体审理，支持其一审诉讼请求。

湖南省高级人民法院审理后,于2015年2月10日作出(2015)湖高法民终字第72号民事裁定书(以下简称72号裁定书)。裁定如下：本院查明，阳某非法吸收存款累计金额2385万元，该2385万元包含刘某2012年5月9日的500万元，李某与华粹公司的经济往来在公安局的起诉意见书中没有体现。本院认为，刘某与华粹公司签订的《商品房买卖合同》所涉金额因被纳入非法吸收公众存款的范围，该部分应依照最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发《关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》的规定处理；李某与华粹公司、阳某的往来并未列入阳某非法吸收公众存款范围，对李某的诉讼请求应当予以审理。现刘某的起诉需驳回，虽然李某系本案有独立请求权的第三人，但因本诉已不存在，在原审法院已经一并驳回起诉的情况下，李某可以就其诉讼请求另行主张权利。因此，驳回上诉，维持原裁定。

四、律师评析

1、以买卖合同作为借款合同债权担保的，买卖合同效力如何认定的问题

该问题在本案的诉讼期间经历了三次变化：第一种观点：刘某起诉时，最高人民法院（2013）民提字第135号判决（广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案）、《江苏省高院审判委员会会议纪要（2013）1号》文件等对该问题均认为：以买卖合同作为借款合同债权担保的，买卖合同无效。其理由是：既然《商品房买卖合同》是作为债权的担保而存在，那么，债权人实现债权的方式应当是在债务履行期限届满后，向债务人主张债权。在债务人拒不还债或者无力还债的情况下，债权人才能以适当的方式就《商品房买卖合同》项下的房屋主张权利，以担保其债权的实现。债权人请求直接取得案涉房屋所有权的主张违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定，不能得到支持。因此，出借人以房屋买卖关系提起诉讼，请求履行房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续的，人民法院应当向其释明按照民间借贷关系变更诉讼请求；出借人坚持不予变更的，人民法院应当判决驳回其诉讼请求。第二种观点：2014年12月-2015年9月1日前，最高人民法院于2014年12月发布的人民法院公报案例（朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案）；《民间借贷规定》（征求意见稿）第25条对该问题均认为：在该类案件中，商品房买卖和民间借贷两份协议，并立又有联系，即以签订商品房买卖合同的方式为借款协议提供担保，同时，借款协议为商品房买卖合同履行附设了解除条件，即借款到期借款人不能偿还借款的，履行商品房买卖合同。只要两份协议中没有直接约定借款到期不能偿还时债权人直接取得抵押物所有权，而是约定通过履行商品房买卖合同实现，那这两份协议就不违反法律、法规的强制性规定。故两份合同均应有效，债权人可要求履行商品房买卖合同。第三种观点：2015年9月1日，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷规定》）正式施行，其中第24条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”

笔者认为，考察双方签订房屋买卖合同的真实意思是为借贷合同设定担保，还是为了通过支付对价获得买卖合同标的物的所有权，是处理此类纠纷的基础。当事人之间签订了民间借贷合同之前或之后，为保证民间借贷合同的履行又签订房屋买卖合同的，双方约定当作为债务人的借款人不能清偿债务时，需将担保标的物——商品房的所有权转让给作为债权人的出借人的，签订买卖合同的真实目的是为了给民间借贷合同提供担保，而非真正实现买卖合同的目标，双方在签订房屋买卖合同的当时并无真正转移标的物所有权的意思。因此，笔者十分赞成《民间借贷规定》第24条的规定。

在本案中，若无非法吸收公众存款的情节，一审裁判时应适用前文第一种观点，即：人民法院向刘某释明按照民间借贷关系变更诉讼请求，刘某坚持不予变更，人民法院依法驳回其诉讼请求，支持第三人诉讼请求；二审裁判时应适用前文第二种观点，即：人民法院先认定刘某与华粹公司所签的民间借贷合同及房屋买卖合同均有效，然后再就刘某与李某对涉诉房屋所有权的优先性问题进行审理；若刘某等到非法吸收公众存款案结案后（2015年9月后）再行起诉时，就应适用前文第三种观点，即：刘某变更诉讼请求后，法院对借贷关系进行实体审理，最后刘某再对房屋进行拍卖后受偿。这种变化也正是法律的魅力之所在。

2、人民法院以房屋买卖合同纠纷审理本案，原告和第三人谁对争议房屋拥有所有权的问题

笔者认为,李某对房屋的所有权应优先于刘某。理由如下：

① 假使刘某主张商品房买卖合同有效，且主张直接履行商品房

买卖合同，但李某对房屋的所有权应优先于刘某。

首先，李某先于刘某与华粹公司签订商品房买卖合同，且李某已经实际占有该房屋。最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》第16条规定：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。”同时，湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见》第四条也有类似规定。因此，刘某不能对抗李某对房屋的所有权。

其次，虽然刘某对其合同办理了商品房买卖合同备案登记，但商品房买卖合同备案登记非预告登记，而是属于行政管理，该登记不具有准物权的效力，不产生排他性效力。鉴于李某先订立合同并实际占有使用该房屋，故李某所签合同优先于刘某所签合同。

① 假使刘某主张实现债权，再以实现债权的名义对房屋进行执

行，李某仍然可以对抗其请求。

最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

在本案中，李某于2010年便与华粹公司签订了商品房买卖合同，支付了全部价款，且已合法占有该房屋，虽然由于华粹公司拖延办理的原因未办理过户登记，但根据上述规定，李某仍可对抗刘某的执行要求。

3、先刑后民所涉及的案件驳回起诉问题

（1）一审法院直接裁定驳回原告及第三人的起诉不当

首先，在本案中，刘某起诉时主张其与华粹公司为商品房买卖合同，立案的案由为商品房买卖合同纠纷。后一审法院查明刘某与华粹公司实为借贷关系，商品房买卖合同仅作为实现债权的担保。依据当时的法律规定，人民法院应当向其释明按照民间借贷关系变更诉讼请求，刘某坚持不予变更，那么本案的争议标的为不动产，焦点即为第三人与原告对涉诉房屋所有权的优先问题，不涉及到非法吸收公众存款。人民法院应对本案实体审理，最终人民法院判决驳回原告诉讼请求，支持第三人诉讼请求。

其次，因刘某涉及到非法吸收公众存款刑事案件，依据刑事先于民事的原则，驳回刘某的起诉无可厚非，但第三人李某对本案涉诉房屋拥有独立请求权，也即是说，李某既不同意原告的诉讼请求，也不同意被告的诉讼请求，因为不论原告胜诉还是被告胜诉，都将损害他的民事权利。李某以独立的实体权利人的资格，向人民法院提起了一个新的诉讼，他在诉讼中的地位相当于原告，享有原告的诉讼权利，承担原告的诉讼义务，本诉的原被告即作为他的被告。第三人参加诉讼，实际上是将两个诉讼，即原来当事人之间的本诉和第三人与本诉当事人之间的诉讼合并审理。因此，有独立请求权第三人的诉讼并不依赖于本诉而存在，既然李某没涉及到非法吸收公众存款罪，那么就应当对其诉讼继续审理，不能简单地一并驳回第三人的起诉。

（2）二审法院作出驳回上诉、维持一审裁定，第三人可另案起诉的裁定也有不当

如前所述，一审法院裁定驳回原告及第三人的起诉，属于认定事实不清。二审法院在查明事实后，应当裁定将本案发回重审，指令邵阳市中级人民法院继续审理该案。其作出驳回上诉、维持一审裁定，让有独立请求权的第三人另案起诉的裁定，不仅没有法律依据，也极大地损害到第三人的诉讼权利，增加第三人的诉讼风险。民事诉讼法设立有独立请求权第三人诉讼制度的目的在于维护利害关系人的合法权益，防止法院作出错误的判决，实现诉讼经济。二审裁定违反了第三人诉讼制度的立法本意。

  编写人：湖南楚信律师事务所 刘展伟、刘宇