【摘 要】 《民法典》的创制过程就是对我国既有的民事法律制度的守成与创新，其中关于小区业主自治和物业服务领域，在保留原有法律制度基本框架的同时，针对社会反映比较强烈的一些问题作出了一些回应，总的来看是旨在通过扩大决议内容范围，进一步增强业主大会作为小区管理的决策机关对小区管理的控制能力，通过拆分决议内容项目及修改决议通过条件，降低决议形成条件，避免业主大会陷入僵局；但在自治规范化、意愿表达渠道畅通、专业评价体系构建等方面的配套机制仍有待细化。
【关键词】 民法典；建筑物区分所有权；小区业主；自治
随着我国市场经济的蓬勃发展，特别是现代城镇化的脚步不断加快，城镇商品房住宅小区逐渐成为了大部分城镇居民的聚集性居住之所。由于住宅小区的房屋是以对外公开售卖的商品经济方式决定其归属进行确定，小区业主彼此间往往并不具有特定的社会联系，其内部成员结构与计划经济条件下产生的家属区住宅区和老城区长期自然形成的自发聚居区有着明显的区别，其成员间的社会联系相当薄弱，社会解组趋向明显，居民间缺乏共同认可的统一的权威。传统的“统一安排式”或者是“互相体谅式”的小区管理模式无法适应城镇商品房住宅小区的这些新的特点；通过召开业主大会凝聚小区业主共识，组织业主委员会执行居民意志的新型小区管理模式逐渐形成。而由于小区业主缺乏完成小区日常管理的相应专业技能或时间，这就使得专业从事小区物业管理的市场主体应运而生。随着商品房住宅小区业主自治和物业公司物业管理实践的不断深入，小区业主与业委会之间，小区业主与物业公司之间的矛盾日益凸显，亟待解决。
2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》在建筑物区分所有权专章中以九个条文（第75-83条）的篇幅对业主自治的相关问题进行了规定，而后最高人民法院又出台《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《区分所有权解释》），对小区业主自治实践中存在的一些问题进行了进一步的回应，提供了一些处理纠纷和问题的具体方法和标准，对于当时处理现实中的一些问题的确起到了积极的作用。
但随着经济社会的不断发展，小区业主自治仍缺乏规范和引导，小区业主大会“表决难”“决议难”“被表决”现象较为普遍，小区业主对物业服务怨声载道，物业服务企业苦于业主大面积拖欠物业费，这些问题都是原有的法律规定所未曾直接涉及或者无法真正解决的。
2021年1月1日开始正式生效的《中华人民共和国民法典》作为一部社会生活的百科全书，在小区业主自治领域也作出了一些有针对性的回应，为现实中出现的一些新问题的解决提供了制度遵循。但笔者认为，这些问题也并未得到根本解决，站在“后民法典”的时代节点上，在小区业主自治领域还有哪些是应该或者说可以去做的，这个问题值得我们思考。
一、《民法典》对相关制度的守成与创新评析
民法所规制的领域涉及到每一个普通人生活的方方面面，其影响具有深远性和广泛性，因此，一直是一个尤其注重传统且相对稳定的法律领域；民法所规制的社会生活又是最富变化的一个领域，特别是在近几十年都处于高速发展状态下的中国，社会生活每时每刻都在发生迅速而深刻的变化；因此，现当代中国的民法是要不断与时俱进的，是与创新相伴而生的，《民法典》的创制过程就是对既有的民事法律制度的守成与创新。具体到《民法典》对小区业主自治和领域相关法律制度的守成与创新，本文具体作如下分析。
《民法典》在小区业主自治和物业服务领域贯彻了《民法典》编纂过程中的一贯风格，在保留原有法律制度基本框架的同时，针对社会反映比较强烈的一些问题，作出了以下几项较为突出的修改：第一，对业主大会决议的形成规则作出了修改；第二，新增了紧急状况下使用维修基金的规定；第三，明确规定居民委员会应当对业主大会和选举业主委员会进行指导和协助。
（一）修改业主大会决议规则，最大限度发挥业主大会作用
所谓对商品房住宅小区的管理，其实质就是全体小区业主对于小区共有部分进行共同管理。由于商品房住宅小区业主之间往往不存在相对稳定的社会联系，也没有一个共同认可的权威，全体业主的小区管理行为就有赖于一个相对的共同意志的形成。
从民事法律行为的分类理论来说，全体业主对于小区的管理行为属于一种决议行为。根据《民法典》第一百三十四条第二款的规定，这种决议行为要成立并生效就必须按照一定的议事规则和程序进行。而这一议事规则和程序就是全体业主共同组成的业主大会的决议规则。因此，业主大会的决议规则是商品房住宅小区管理的起点和基础。
早在《物权法》中，我国就对业主大会的决议规则从决议的内容范围和决议做出的方式和条件两个方面进行了规定。《民法典》在此基础上，对决议的内容范围和决议做出的方式和条件均进行了较大的修改。具体而言，在决议的内容范围上，《民法典》将改变共有部分用途或者使用共有部分从事经营活动，明确列入了决议的内容范围并将筹集和使用维修基金，分列为决议的两项不同内容，课以不同的决议通过条件。在决议的方式和条件上，《民法典》将《物权法》规定的单一标准下的两分决议通过条件，修改为了：先要满足出席人数和代表的专有面积比例的要求，然后再针对不同的决议事项，提出不同的占出席人数及专有面积比例要求。
笔者认为，《民法典》的上述修改总的来看是旨在通过扩大决议内容范围，进一步增强业主大会作为小区管理的决策机关对小区管理的控制能力；通过拆分决议内容项目及修改决议通过条件，降低决议形成条件，避免业主大会陷入僵局。
1. 扩大决议内容范围，维护和夯实业主在小区管理中的主体地位
虽然原《物权法》在《民法典》出台前就已经明确了小区共有部分归全体业主共有这样一个规定。但由于缺乏相应的程序性规定进行保障，长期以来，小区共有部分及设施的相关情况都被小区的物业管理公司所控制，小区业主没有一个明确的发生和维权的路径。《民法典》将改变共有部分用途或者使用共有部分从事经营活动，明确列入了决议的内容范围，为业主主张自己对共有部分的合法诉求，排除物业公司等主体对其合法权益的不正当侵害，提供了一条明确的路径，彰显了业主的小区管理主体地位。
2. 通过拆分决议内容事项，修改决议通过条件，寻找业主自主意愿表达权益保障与避免业主大会陷入僵局间的合理平衡
修改后的决议通过条件不再以赞成票占整个小区业主人数和专有面积比例作为决议通过的条件；而是在规定业主大会最低出席业主人数及专有面积比例的前提下，将赞成票占出席业主人数及专有面积比例作为决议通过的条件。这一修改就使得一部分不参与业主大会，也不对决议事项表达态度的业主，不会对业主大会决议的形成产生影响，最大限度避免业主大会僵局的形成，保护最大多数业主的利益；另外，《民人做专业的事”，走出一条小区业主自治规范化的专业道路。
（二）进一步健全业主大会等小区业主自治机制，畅通业主表达机制，真正发挥业主自治机制作用，减少矛盾纠纷
一方面，笔者认为，所谓的小区业主自治管理，究其本质也是民主自治的一种形式。而民主的基础应是各个主体意愿的真正充分的表达。只有在这一基础上形成的“多数决”才可能是质量有保障的多数决；才是真正有可能照顾到“少数利益”的多数决。因此，可以依托引入的社会工作者团队，在业主大会召开前，通过入户调查等多种方式了解业主的诉求和想法，形成调查报告。对业主大会表决事项进行有针对性的调整，在业主大会后，结合调查报告内容对决议进行实施，并充分考虑对少数业主利益的弥补与问题的解决和解释工作。
另一方面，如上所述，业主大会决议这种业主自治机制，属于共同法律行为，其形成必须按照一定的规程进行。因此，业主大会的议事规则就显得尤为重要。现实中，一小区的业主大会议事规则往往是在第一次业主大会中予以确定，并通过业主公约等形式予以记载。然而实际上，由于第一次业主大会召开时，小区业主往往刚刚入住小区，互相之间并不熟悉，小区房屋及其配套设施问题也尚未凸显，这时的投票结果往往不能适应今后的实际需求，特别是此时通过的议事规则中往往会出现“未参与投票者视为同意”的类似条款，在后续小区矛盾凸显时，往往会成为引发矛盾的一个爆发点。
因此，可以考虑设置这样的机制予以弥补，即在表决争议比较大的事项之前，先行对议事规则进行表决，待议事规则通过后，方可进行实质问题表决；同时可对议事规则表决不能通过时的一般规则进行规定，以兼顾自治效率的问题。至于业主大会待表决事项是否有较大争议，可以按照前文提及的社会工作专业团队的调查报告来确定。
（三）建立健全专业评价体系，提高自治效能，减少争议与纠纷
从笔者执业经验来看，业主自治质量和效率较低发生的症结，除了业主参与热情不高外，往往在于自治过程中决策依据不够或者决策依据产生方式不透明，单凭“少数服从多数”的简单民主原则，无法说服反对业主，也无法保证决策的科学与有效，同时极易引发纠纷。
如在小区业主看来，物业服务企业提供的服务往往是很难感知的，而物业费的支出又往往是具体可感的；因此，相当一部分业主有可能在这种心理落差感的驱使下选择不交物业费；而收不到物业费，又会使得物业服务企业无法保证基本的日常运营与服务质量，进而形成恶性循环，导致纠纷，导致产生更换物业服务企业的需求。而在重新选择物业的自治决策过程中，由于仍然缺乏科学合理的评估依据，业主大会所作出的更换决定仍然难以保证所选择物业的服务质量。并且其作出的决策，除了“少数服从多数”的原则以外，很难拥有说服反对者的足够理由。
因此，笔者认为，应建立一套以第三方测评机构为依托的针对物业小区各个方面的专业评价体系。向小区业主通报包括物业服务企业提供的服务内容及实际运行成本在内的，小区各个方面的专业测评，以此作为小区业主对诸如小区物业选聘、维修基金动用等问题进行业主大会投票决策的依据。通过建立这样一种评价体系，增强小区业主在参与业主大会表决时的信息获取能力，改善大会决议的科学性，为说服反对者，实现小区和谐提供更有力的助力。
三、结语
《民法典》的颁布和实施标志着一个全新的法治时代的到来，但绝不是民事法律领域法治探索之路的终点。笔者相信，“后民法典”时代的民事法律的新的实践，必将结出越来越多的丰硕成果。