【案情简介】
2011年10月24日，株洲某公司与张某、贺某签订了三份《商品房（预）销售合同》，约定由张某、贺某购买案涉132套房屋，株洲某公司向张某、贺某出具了首付款收据，双方于2011年10月25日办理了商品房（预）销售合同备案手续。后张某、贺某向某银行申请贷款，某银行遂与株洲某公司、张某、贺某三方共同签订了《个人购房借款及担保合同》，该合同约定以案涉132套房屋为借款提供抵押担保，并办理了抵押预告登记手续。后因张某等人逾期还款，某银行起诉至株洲市中级人民法院，该院作出（2014）株中法民二初字第92号民事判决，判令张某、贺某偿还某银行的借款本金及利息，并赔偿律师代理费，株洲某公司承担连带清偿责任；张某、贺某等人在抵押房屋具备抵押登记条件时，配合某银行办理抵押登记。该判决生效后，某银行申请强制执行，但至今并无执行回款。
2015年,张某、贺某向株洲市中级人民法院起诉株洲某公司，请求判决株洲某公司交付案涉132套房屋。在该案件审理过程中，株洲某公司自认与张某、贺某串通，签订虚假的《商品房（预）销售合同》并办理备案，以张某、贺某的名义向某银行申请贷款，双方共同套取了银行贷款。经审理，株洲市中级人民法院认定株洲某公司与张某、贺某签订的《商品房（预）销售合同》为无效合同，判决驳回张某、贺某的诉讼请求。该案经湖南省高级人民法院二审、最高人民法院再审均维持原审判决。
2020年12月30日，株洲市芦淞区人民法院受理株洲某公司的破产重整申请，在破产程序中其破产管理人将案涉132套房屋纳入破产财产，此时，某银行才知晓株洲某公司与张某、贺某串通，虚签购房合同，套取银行贷款的事实，案涉《商品房（预）销售合同》已被人民法院认定为无效合同，故案涉132套房屋的所有权人系株洲某公司，已被纳入破产财产范围。某银行遂以株洲某公司为被告向株洲市芦淞区人民法院起诉，请求确认某银行对案涉132套房屋的拍卖、变卖等处置价款在株洲市中级人民法院（2014）株中法民二初字第92号民事判决书所判定的债权金额范围内享有抵押权的优先受偿权。案件经一审、二审，株洲市中级人民法院作出二审判决依法确认某银行享有优先受偿权。
【代理意见】
律师作为某银行代理人发表如下代理意见：
一、某银行系善意第三人，案涉《个人购房借款及担保合同》及抵押预告登记合法有效。
本案中，某银行基于对《商品房（预）销售合同》、首付款收据，以及三份商品房预售备案合同的信赖，与株洲某公司、张某、贺某等人签订了《个人购房借款及担保合同》并办理了抵押预告登记，已尽到合理注意义务，系善意第三人。案涉三份《商品房（预）销售合同》因虚伪意思表示无效，并不影响作为善意第三人的某银行与张某、贺某、株洲某公司签订的案涉借款、担保合同以及抵押预告登记的效力。
二、案涉《个人购房借款及担保合同》的抵押条款对株洲某公司具有约束力。
《个人购房借款及担保合同》签订之始，株洲某公司明知其才是案涉房屋真实的权利人，其对《个人购房借款及担保合同》中关于借贷、抵押、优先受偿等条款内容明确知悉，依然作为合同主体签字认可，是其作为实际权利人作出的承诺。因此，株洲某公司作出了“提供案涉房屋为贷款的抵押物”的真实意思表示。案涉借款及担保合同中的抵押条款对株洲某公司具有约束力。
三、案涉抵押预告登记具有排他性，不受其后发生的权利变动的影响，某银行有权向株洲某公司主张权利。
根据《民法典》第四百零六条第一款的规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”。举重以明轻，可知，抵押预告登记后发生抵押财产物权变动的，抵押预告登记的效力不受影响。本案中在案涉房屋已办理抵押预告登记，对其后发生的违背预告登记内容的不动产物权变动具有排他性，因商品房预售合同无效导致房屋权利人发生变动，不能对抗抵押预告登记权利人某银行，某银行作为善意的抵押预告登记权利人有权向株洲某公司主张权利。
四、株洲某公司不正当阻止抵押条件成就，应视为抵押条件已成就，某银行依法享有优先受偿权。
株洲某公司与张某、贺某等人为套取银行资金，串通签订虚假购房合同，出具虚假首付款收据，导致抵押预告登记的抵押人为张某、贺某，企图通过这种方式阻却办理正式抵押登记手续的条件成就，阻止某银行就案涉132套房屋主张优先受偿权。
此外，在借款无法如期清偿时，株洲某公司和张某等人不积极、及时采取措施促使抵押登记条件成就，反而通过另案诉讼抗辩商品房买卖合同非真实意思表示系无效合同，企图消除案涉房屋的权利负担，进一步阻止抵押条件的成就。
株洲某公司的行为有违诚实信用原则，根据《民法典》第一百五十九条的规定：附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。故，本案中株洲某公司不正当阻止抵押条件成就的行为，应当视为案涉抵押条件已成就，案涉抵押权成立，某银行有权就案涉抵押财产享有优先受偿权。
五、现株洲某公司破产，抵押财产纳入破产财产，某银行作为预告登记权利人有权就抵押财产主张优先受偿。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第二款的规定“当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是，在人民法院受理破产申请前的一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外”。该条款的核心要义在于破产财产的抵押预告登记权利人具有优先受偿权。本案属于办理抵押预告登记后，抵押财产属于破产财产的情形，应当适用该条款。
六、本案应当适用《民法典》及相关司法解释关于破产财产的抵押预告登记权利人享有优先受偿权的规定。
本案中所涉及的问题：客观上无法办理正式抵押登记手续时，抵押预告登记权利人享有何种权利。在《民法典》相关担保法解释前，法律上并无明确规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条的规定，“《民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而《民法典》有规定的，可以适用《民法典》的规定，但明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外”，本案中株洲某公司与张某、贺某串通套取银行资金，不正当阻止抵押条件成就，企图阻却抵押物的优先受偿，适用新法不会减损当事人的合法权益，也未增加当事人法定义务，更未背离合理预期，能更好的保护善意第三人的合法权益，符合诚实守信原则，有利于保护金融安全，维护市场经济秩序，弘扬社会主义价值观念。
七、本案并非个案，涉及到金融安全问题，人民法院应弘扬社会正能量，依法维护金融安全。
其一，非法行为不应获利。若株洲某公司通过串通套取贷款的行为即能使用到贷款资金又可以脱壳取回抵押物，有违民法基本法律原则；
其二，保护善意第三人。某银行在放贷时，已尽到合理注意义务，系善意第三人，合法权益的实现应当得到保障，不能由善意第三人为非法行为买单。
其三，保障金融安全。如本案某银行抵押物优先受偿权被否定，会有严重的负面导向，银行将无法开展预售房抵押贷款业务，金融安全将遭到严重打击，交易信赖基础丧失，严重破坏交易秩序。
综上，某银行系善意第三人，案涉《个人购房借款及担保合同》及抵押预告登记合法有效，张某、贺某及株洲某公司不正当阻止抵押条件的成就，现株洲某公司宣告破产，并将案涉132套房屋纳入破产财产，某银行有权依法享有优先受偿权，人民法院应依法维护某银行的合法权利。
【判决结果】
确认某银行对案涉132套房屋的拍卖、变卖等处置价款在（2014）株中法民二初字第92号民事判决书所判定的债权金额范围内享有优先受偿权。
【裁判文书】
二审法院认为，本案并非株洲某公司与某银行的合同关系引发的纠纷，本案系担保物权确认纠纷。本案争议焦点为：一、本案是否应适用《民法典》及相关司法解释的规定；二、当株洲某公司作为所有权人破产，某银行对案涉132套房屋是否享有优先受偿权。分析如下：
一、本案中，某银行主张适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》五十二条的规定，株洲某公司主张应适用《民法典》施行前的相关规定。二审法院认为，在《民法典》施行前，抵押预告登记设立的目的是防止抵押人再次处分抵押物，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，即预告登记对其后发生的违背预告登记内容的不动产物权处分行为具有排他效力。但对于客观上无法办理正式抵押登记手续的，抵押预告登记权利人享有何种权利，法律并无明确规定。在《民法典》施行后，因抵押人处分抵押物无需经抵押权人同意，则抵押预告登记亦无法阻止抵押人处分抵押物，此时《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定了抵押预告登记权利人在符合相关条件下，抵押权自预告登记之日或破产申请受理之日起设立，赋予了抵押预告登记具有抵押登记的效力，抵押预告登记权利人享有抵押权的优先受偿权。由此可知，《民法典》施行前，抵押预告登记具有排他效力，但抵押预告登记是否具有抵押登记的效力没有规定；《民法典》施行后，赋予了抵押预告登记在特定条件下具有抵押登记的效力，新法的规定弥补了旧法的空白。具体在本案中，本案的商品房买卖合同、抵押预告登记均发生在《民法典》施行前，本应适用当时的法律、司法解释的规定，但本案争议焦点即在于案涉抵押预告登记在破产的情况下是否具有抵押登记的效力，《民法典》施行之前的法律、司法解释没有规定而《民法典》施行后有规定,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条规定：“《民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而《民法典》有规定的，可以适用《民法典》的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。”本案可以适用《民法典》及相关司法解释的规定。且本案株洲某公司与张某、贺某签订虚假的商品房买卖合同套取银行资金并阻却抵押条件的成就，有违民事主体从事民事活动应当遵循的诚实信用原则，适用新法不会减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期，而有利于保护善意民事主体的合法权益，有利于维护正常社会和经济秩序，故对于某银行的主张，法院予以支持。
二、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第二款规定：“当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。”本案中，株洲某公司与张某、贺某通过签订虚假的《商品房（预）销售合同》，以张某、贺某的名义向某银行申请贷款，套取银行资金。某银行基于对上述商品房买卖合同、房款收据的信任，与张某、贺某签订借款、抵押合同，并办理案涉房屋的抵押预告登记。本案并无证据证明某银行在接受抵押担保、发放贷款过程中有违法或者重大过失行为，属于善意第三人。虽然株洲某公司与张某、贺某签订的商品房买卖合同因双方通谋虚伪表示而被确认无效，但该无效并不影响某银行与张某、贺某之间借款、抵押合同及抵押预告登记的效力。现株洲某公司破产，案涉132套房屋的抵押财产属于破产财产，《企业破产法》第四十六条规定，未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。本案抵押预告登记无论在此之前是否具备办理抵押登记的条件，但于破产申请受理时即应视为办理抵押登记的条件已成就，故某银行请求株洲某公司在具备抵押登记条件时协助办理抵押登记手续的请求，已无必要，某银行作为抵押预告登记权利人自破产申请受理时即取得了正式抵押权，其依法对案涉132套房屋享有优先受偿权。至于株洲某公司主张适用上述规定的前提是抵押人破产，而株洲某公司是作为案涉房屋的所有权人破产，不适用上述规定。法院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》五十二条第二款的立法精神之核心在于抵押财产属于破产财产，在《企业破产法》的规定下，破产财产加速到期，赋予了抵押预告登记具有抵押登记的效力。当抵押人与所有权人同一时自然适用，在抵押人与所有权人不同时，因此时已赋予了抵押预告登记具有抵押登记的效力。依据《物权法》第一百零六条规定，当事人善意取得抵押权的，抵押权人对所有权人的抵押物当然的享有追及效力，故对于株洲某公司的主张，法院不予采信。
【案例评析】
一、《民法典》施行前办理抵押预告登记的权利人因客观上无法办理正式抵押登记手续的，能否适用《民法典》及相关司法解释规定，在特定条件下依法享有优先受偿权？
根据《物权法》第二十条的规定，预告登记是为了保障将来物权的实现，按照约定向登记机构申请办理的登记。预告登记后，并不导致不动产物权的设立或变动，只是在法律上对预告登记权利人将来实现请求物权变动的权利赋予一定的保障性。不动产抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记成就或约定期限届满对系争不动产办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争不动产的处分，但并非享有现实抵押权。《民法典》施行后，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条的规定，抵押预告登记权利人在符合相关特定条件下，赋予了抵押预告登记具有抵押登记的效力，抵押预告登记的权利人具有优先受偿权。
那么，《民法典》施行前办理抵押预告登记的权利人，因客观上无法办理正式抵押登记手续，依法享有何种权利？这一问题在《民法典》相关担保法解释出台前，法律并无明确规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条的规定，“《民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而《民法典》有规定的，可以适用《民法典》的规定，但明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外”，本案中，株洲某公司串通套取银行资金，签订虚假的商品房预售合同并备案，不正当阻止抵押条件成就，现株洲某公司进入破产程序，客观上已无法办理抵押登记手续，适用《民法典》相关担保法司法解释不仅不会减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或背离当事人合理预期，而且有利于保护善意民事主体的合法权益，有利于维护正常的社会和经济秩序。
二、抵押财产所有权人与抵押人不一致时，所有权人破产并将抵押财产纳入破产财产范围，抵押预告登记权利人就抵押财产是否享有优先受偿权？
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第二款规定：“当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。”当抵押人与所有权人同一时，自然适用该条解释。当本案中抵押人与所有权人不同一时，抵押预告登记权利人能否取得优先受偿权？该条解释的核心要义是企业破产程序中，将抵押财产纳入破产财产时，赋予抵押预告登记具有抵押登记的效力。本案中，某银行作为善意第三人依法取得抵押预告登记，对所有权人株洲某公司具有追及效力，享有对抵押财产的优先受偿。
【结语和建议】
本案是关于《民法典》施行前的抵押预告登记效力的争议问题。《物权法》对于客观上无法办理正式抵押登记手续，抵押预告登记权利人享有何种权利并无明确规定；《民法典》及相关司法解释弥补了这部分的空白，赋予了抵押预告登记具有抵押登记的效力，抵押预告登记权利人享有对抵押物的优先受偿权。抵押预告登记等行为均发生在《民法典》施行前，能否直接适用《民法典》及其相关规定，既关系到司法精神的贯彻，也关系到司法实践的应用。本案明确了《民法典》施行前办理抵押预告登记的权利人，因客观上无法办理正式抵押登记手续的，在不明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的情形下，可以适用《民法典》及相关司法解释规定，在特定条件下依法确认享有优先受偿权。这既明确了《民法典》及相关担保法司法解释的适用时间效力问题，同时也为客观上无法办理正式抵押登记手续的抵押预告登记权利人提供了权利保护的途径。
另，本案明确了抵押财产所有权人与抵押人不一致时，所有权人破产将抵押财产纳入破产财产范围的，善意的抵押预告登记权利人在特定条件下可以享有优先受偿权。这既符合《民法典》及相关司法解释关于将抵押财物纳入破产财产，则赋予抵押预告登记具有抵押登记的效力的立法精神，又保障了善意的抵押预告登记权利人优先受偿权的实现，为司法实践中出现的新问题提供了法律指引。