破产债权审查是破产债权申报后进行债权确认前的必经程序，其目的在于对申报的债权进行查证，确认债权有效成立的事实，以便对财产进行公平分配。在房地产企业破产案件的办理中，债权审查工作系债权确认乃至整个破产程序中的重点和难点。关于债权确认的问题，《企业破产法》第五十七条从立法角度明确了管理人对破产债权的审查权，而《企业破产法》第五十八条亦明确管理人编制债权表应当提交第一次债权人会议核查，对于无异议的债权由人民法院裁定确认。本文以怀化某房地产企业破产清算案为视角，结合破产实务经验，主要从管理人角度，对破产债权的审查方式、内容、原则进行分析，以期对房地产企业破产债权审查的实务操作有所裨益。

一、案件基本情况

怀化某房地产企业（以下简称债务人企业）于2003年1月由三位股东出资成立，设立登记时的注册资本为人民币400万元，经多次变更，注册资本为人民币3000万元，股东为两人。该企业开发的“某城市广场”项目占地40.66亩，总建筑面积17.80万平方米，共8栋，计3300余户，该项目于2010年12月启动，2013年11月建成并营业。

2019年6月，该企业因不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务，明显缺乏清偿能力，向法院提出破产清算申请。同月，法院裁定受理其破产清算申请，并指定某律师事务所担任管理人。

管理人接受指定后立即组建工作团队开展破产清算工作，团队下设综合协调组、债权登记审查组、购房登记审查组、诉讼催收组，由债权登记审查组和购房登记审查组联合处理与债务人企业相关的债权登记和审查工作。

经法院确定债权申报期间后，管理人第一时间向所有已知债权人邮寄债权申报通知书，告知债权申报事宜，同时通过微信注册管理人公众号，及时公布债权申报信息，此外管理人专门设置债权接待工作电话，并安排工作人员现场收取债权申报资料和购房信息申报资料。管理人在接收债权申报过程中，对每一份债权申报资料均进行单独装袋，并对每位债权人的申报材料编号存档。

2019年9月，管理人按照办理破产案件的一般原则对债务人企业的债权进行审查。审查过程中，管理人发现该企业债权类型极为复杂，其中有些类型的债权在实践中尚无认定标准，管理人团队内部对该类债权的处理亦有多种意见，为确保债权审查工作的顺利进行。2020年3月，管理人根据相关法律规定和债务人企业的债权实际情况，仔细研究各类型债权，并于同年5月拟定债权审查规则和原则，统一债权审查标准，同时在审查时，各责任人对每笔债权都写明审查意见，载明管理人查明的事实和债权审查初步确认的金额及计算方法。

2020年11月，债务人企业顺利召开第一次债权人会议，管理人将债权审查情况编制成表，提交第一次债权人会议核查。目前债务人企业破产清算案正在等待召开第二次债权人会议。

二、经验总结

本案作为怀化地区最典型的房地产企业破产案件，债权构成情况极为复杂，既有购房类债权，又有一般类型债权，所涉债权人数众多，购房类债权即有3000余人，且大部分债权产生时间为2013年左右，历时久，公司存档的相关材料遗失，为管理人审查工作带来极大挑战。本文通过总结本案管理人对债权的审查内容的相关经验，以期能为以后的房地产企业审查债权实务提供参考。

1.坚持形式审查与实质审查相结合的债权审查方式。

广义上理解的管理人债权审查包括债权申报和债权确认两个阶段。根据破产法司法解释（三）的精神，债权申报阶段管理人应采用形式审查，对于债权人提交的债权申报资料原则上应一律接收。但本案中，既有以债务人企业名义对外实施法律行为产生的债权（如公司对外借款、担保等），亦有股东以个人名义对外实施法律行为产生的债权（如股东个人借款、股东个人对外担保等），而相当多的一部分债权人因缺乏法律意识，无法辨别其系与债务人企业之间还是与股东之间存在法律关系，如在债权申报阶段对于所有债权申报材料一律接收，会使债务人企业产生大量负债，但最终可能无法确认为公司的实际负债，从而极大增加管理人工作量。因此本案在接收债权申报材料时，管理人灵活增加部分实质审查工作，即对证明债权人主体适格的证据材料进行初步分析，原则上债权人的主体应为破产受理前或受理过程中与债务人企业形式上具有法律上的权利义务关系的债权人。而债权确认阶段，因债权是否成立直接关系到债权人各项权利的行使，因此管理人在债权审查时应以实质审查方式，即着重审查债权申报材料的实体内容，包括债权人主体资格、债权时效、债权类型及范围等。

2.将债权时效作为所有审查工作的第一步，先剔除过时效债权，减轻审查压力。

本案中债权时效主要涉及三种情况：第一、诉讼时效，根据《中华人民共和国民法典》之规定，诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，超过二十年的，人民法院不予保护。因此对于申报的债权，管理人应当严格审查诉讼时效，对于超过诉讼时效又无法提供证明诉讼时效中止、中断的债权，管理人应不予认可其债权；第二、担保时效，根据《民法典》第六百九十二条、六百九十三条、六百九十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第三十二条、三十三条之规定，保证期间是确定保证人承担保证责任的期间，不发生中止、中断和延长，债权人应道在规定的保证期间内向保证人主张权利，否则应承担相应的法律后果。因此对于申报的担保类债权，管理人应当严格审查担保债权是否有保证责任免除的情形；第三、申请执行时效，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》之规定，超过执行时效期间申请强制执行的应予受理，但被执行人对执行时效期间提出异议，经审查异议成立的不予执行，被执行人履行义务后，以不知道申请执行时效期间届满为由请求执行回转的不予支持。因此对于法院生效裁判文书确认的债权，管理人在审查时应根据生效法律文书审查其债权，对于超过申请执行时效又无法提供证据证明执行时效中止、中断的债权，可依法不予确认。但有一种情况可作为例外，即债权抵销权行使的例外。若在此种情形下，债权人主张抵销权且符合抵销权行使条件的，管理人应予支持。根据最高人民法院在实践审判中的观点：当事人未在法定申请执行时效期限内申请法院强制执行，即丧失强制执行的权利，但并不导致当事人实体权利的消灭，其请求在对方当事人申请强制执行时抵销对方当事人所欠其种类、品质相同的债务，并不为法律所禁止。由此可知，生效法律文书依法确定的实体权利即债权本身是客观存在、合法有效的，超过执行时效的的债权人虽不能要求法院强制执行该债权，但在破产程序中，当债权人与债务人互负债务时，债权人依然可以主张债权抵销。

3.对债权人的主体资格进行审查，准确把握债权类型。

本案中，债权人的主体资格主要分两种：一是一般金钱债权人，即与债务人企业发生除商品房买卖以外的交易而产生的债权以及因企业破产而产生求偿权的金钱性质类债权人；二是购房债权人，即债权人与债务人企业发生房屋买卖关系，因债务人企业进入破产清算程序，尚未取得房屋所有权，而向管理人申报购房债权，请求继续履行《商品房买卖合同》，以期将来实现其物权的债权及因房屋买卖而衍生的其他债权。明确债权人主体资格有助于准确把握债权类型，统一债权审查原则，避免在审查过程中出现同类型债权，审查标准不一的情形。

4.对债权类型进行分析，统一债权审查标准和处理原则。

本案中债权情况复杂，为同一债权审查标准和原则，管理人根据债务人企业的实际情况，将债权分为一般金钱类债权和购房类债权。一般金钱类债权类型包括：普通金钱债权、股东对外借款产生的债权、债务人企业为股东和利害关系人提供担保而形成的债权、经法院裁判文书确认的债权、职工债权、税务债权、建设工程债权、解除合同产生的债权、员工集资债权；购房类债权类型则包括：正常购房债权、名为购房实为借贷的购房债权、以房抵债而产生的购房债权、经生效文书确认合同有效但实为债权债务关系的购房债权、债务人企业挪用维修资金、契税等办证费用所产生的债权、基于购房债权而衍生的其他债权。

对于上述不同类型的债权，管理人分别确定处理规则和原则，在债权审查工作中所有参与审查工作的人员均严格按照确定的标准进行审查。

三、管理人对于债权审查规则和原则的具体设计之分析

房地产企业破产案件中，债权类型相似度较高，基本上可分为一般金钱类债权和购房类债权，本文以怀化某房地产企业案件的债权审查规则和原则为视角，对审查规则和原则的具体设计进行分析探讨，以期为其他房企破产案件提供可借鉴经验。

（一）对于一般金钱类债权类型及处理

1.普通金钱债权，即债务人企业在破产申请受理前与债权人存在金钱类交易或事项，基于该交易或事项，在进入破产清算程序后债务人企业对债权人负有偿还义务。

普通金钱债权占比较高，在破产实践中比较常见，对于普通金钱债权，管理人按以下方式处理：

（1）严格审查债务人企业财务入账情况，防止债务人企业法定代表人、股东或其他实际控制人利用破产程序转移财产或承认不真实债务，债权人未提交银行转账凭证或其他付款证据佐证且债务人企业财务无入账记录，导致债权无法查实的，对其申报债权管理人不予确认。

（2）严格审查债权人与债务人企业约定的利息，利息预先在本金中扣除的，按照实际转款金额计算借款本金；借款未约定利息或者利息约定不明确的,视为不支付利息;债权人主张实际履行中支付了利息,且有证据证明的,视为约定支付利息。借款合同约定支付利息的,借款的年利率不得超过24%（因本案债务人企业系2019年6月10日进入破产程序，所产生的普通金钱债务时间均符合司法解释规定的2020年8月20日之前，故在此不考虑分段计算情况）。

（3）债权人与债务人企业对逾期利息有约定的,按其约定,但超过年利率24%的部分不予认定；借款合同对逾期利息及违约金没有约定或约定不明的,如果约定了借款期限内利率,按照借款期限内利率计算逾期利息,但超过年利率24%的部分不予认定，如借款期限内利率没有约定,从逾期还款之日起,按照年利率6%计算逾期利息。

2.股东对外借款产生的债权，即债务人企业破产申请受理前，其股东或法定代表人以个人名义向债权人借款或进行其他交易所产生的债权，其中部分债权在债务人企业财务有入账记录或有证据证明该借款已用于债务人企业日常经营或与债务人企业有直接联系。

对于股东以其个人名义对外借款所产生的债权，原则上不作为公司债务，但用于公司日常经营的除外，因此该类债权，管理人按以下方式处理：

（1）结合债务人企业财务数据和审计机构的审计结果，严格审查债权人所申报借款的入账情况，防止债务人企业股东虚构对外债务，转移债务人企业财产或谋取不正当利益。

（2）对于股东或法定代表人以个人名义向债权人借款或进行其他交易所产生的债权，原则人不予认可，但债务人企业有入账记录或确有证据证明该笔借款系用于债务人企业日常经营的，管理人予以认可，利息约定的年利率超过24%的部分，管理人不予支持。

3.债务人企业为股东和利害关系人提供担保而形成的债权，即债务人企业为公司股东或与股东有利害关系的自然人的借款提供担保而形成的债权。

实践中，常见股东利用职务便利（掌管公司公章），故意以债务人名义为其个人或其利害关系人的债权提供担保，从而损害公司利益和其他股东、债权人利益，因此对于该类债权，管理人可按以下方式处理：

（1）严格按照《公司法》《民法典》及相关司法解释对该担保债权的程序合法性和担保时效性进行审查，防止股东或利害关系人利用职务便利以债务人企业名义为其个人借款提供担保，损害其他债权人利益。

（2）由债权人提供证据证明担保合同符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第7条和《公司法》第16条规定，债权人在担保合同订立时系善意相对人，且担保行为符合法律规定的担保程序。

（3）严格审查担保的时效性（详见前文担保时效性审查及相关法条），对于担保时效已过又重新在《担保函》上确认“同意继续提供担保”的行为，应视为原保证期限届满责任免除后又重新提供担保所建立的法律关系，符合《破产法》规定的撤销条件的，管理人应予撤销。

4.经法院裁判文书确认的债权，即债务人企业破产申请受理前和受理后，经人民法院或仲裁机构生效的裁判文书确定的债权。

实践中可能存在债务人企业破产申请受理前，部分债权已取得法院或仲裁机构生效文书确认，但管理人接管资料后发现原生效文书确有错误或已确定的债权可能存在虚假诉讼等情况，因审判监督程序的时效限制，大部分管理人接受指定时就已过审判监督时效，而法院拒绝启动审判监督程序，因此对于此类债权，管理人可按以下方式处理：

（1）严格审查是否存在虚假诉讼的情形，尤其是涉及以房抵债的债权，防止出现债务人企业股东与债权人虚构债权债务，侵占债务人企业资产，损害其他股东和债权人的利益。

（2）对于可能涉嫌虚假诉讼或债务人企业的股东有初步证据证明生效判决所确认的债权存在虚构嫌疑的，由管理人委托审计机构就相关债权债务进行专项审计，一旦查明确存在虚假诉讼等情形，及时向法院提出申诉，涉及刑事犯罪的及时报告法院，并协助法院将相关犯罪线索移送公安。

（3）对于有证据证明原生效文书确有错误的，形成专项报告并附相关证据提交审理破产案件的法院。

5.职工债权，即债务人企业所欠职工的工资、医疗、伤残补助、补偿金及应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用等法律、行政法规规定职工应当享有的权利。

为保障职工利益，《企业破产法》《劳动合同法》《劳动法》均对职工债权有详细规定，特别是欠发工资和经济补偿的计算，故对于职工债权，管理人主要注意程序性事项，具体可按以下方式处理： 

（1）向债务人企业的职工释明，债务人企业所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金,属于职工债权不必申报，管理人查明后会依法进行公示，同时告知公示地点。

（2）调查职工债权时，着重审查债务人企业的人事档案和债务账册及考勤记录等与职工有关的证据材料，查明债务人企业职工的在职岗位、工作年限、劳动合同签订情况、社会保险和住房公积金缴纳情况、工资发放情况，结合审计数据与债务人企业相关负责人进行核对，列明职工债权清单予以公示。职工债权清单应当以表格形式逐一列明每位职工债权人的姓名、年龄、工作岗位、工作年限、企业欠费金额性质及时期、经济补偿金数额、职工债权总额等具体情况。

（3）对于债务人企业董事、监事和高级管理人工资按照企业职工平均工资计算（平均工资计算时应剔除董、监、高的工资），超过职工平均工资的部分按普通债权处理。

6.税务债权，即人民法院裁定受理债务人企业破产申请前所欠的税款及滞纳金。

对于税务债权实践中基本无太多争议，故管理人一般按以下方式处理：

（1）对于人民法院裁定受理破产申请前所欠税款及补偿性质的利息，管理人依法确认并列为税务优先债权,但其中包含的罚款、罚金应予剔除,不列为破产债权。

（2）债务人企业在人民法院裁定受理破产案件前因欠缴税款产生的滞纳金应依法确认并列为普通债权;对于破产案件受理后因欠缴税款产生的滞纳金应予剔除,不列为破产债权。

（3）债务人企业所欠税款根据税务机关所申报金额,管理人对税款的科目和具体金额与税务机关进行核对,提出审核意见交第一次债权人会议进行表决。

7.建设工程债权，即债务人企业拖欠施工单位的工程款、材料款，包括拖欠实际施工人的工程款、材料款。

实践中可能出现名义施工人与实际施工人不一致，在债权申报时，名义施工人与实际施工人同时申报债权导致同一笔债权重复申报，同一债权如果两次受偿，明显有违《企业破产法》所体现的公平受偿原则，因此在债权审查时应注意建设工程债权的申报主体，避免重复申报的情况。此外对于建设工程债权，管理人还应注意以下几点：

（1）严格审查工程债权的结算时间点，避免债权人与债务人企业相互串通，虚增债务人企业建设工程负债，必要时可委托审计机构或造价评估机构对工程造价进行专项鉴定或评估。

（2）对于债权人已与债务人企业进行结算的建筑工程债权，由债权人提供工程施工合同、工程结算依据等证明文件，原则上予以认定；对于债权人与债务人企业暂未进行结算的建筑工程债权，原则上暂缓认定，待结算完成或鉴定评估结论结果出来后再依法认定。

（3）建设工程债权符合《民法典》第八百零七条和《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条至第四十二条规定的关于工程价款优先受偿条件，债权人就相关工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿，管理人予以支持。（4）建设工程结算前，建设工程债权人与债务人企业以签订《商品房买卖合同》的形式，为工程款提供担保或抵偿工程款，符合让与担保条件的，管理人可参照让与担保确定优先权，抵偿工程款的视为债权人已向债务人主张优先受偿权，具体处理按前款审查。

8.解除合同产生的债权，即债权人要求解除合同或管理人拟不予认可合同继续履行，要求合同相对人申报债权，或者房地产企业破产案件中房屋买受人向管理人提出与债务人企业解除签订的《商品房买卖合同》，基于《破产法》第五十三条规定，因主张合同解除所产生的损害赔偿请求权所产生的债权。

基于解除合同（本案中主要指商品房买卖合同）产生的债权，管理人可按以下方式处理：

（1）债权人与债务人企业之间基础法律关系为借贷关系，因管理人不予认可其购房债权，要求其重新申报一般金钱类债权的，按基础法律关系所属债权类型予以审查。

（2）债权人基于消费或投资需要与债务人企业签订《商品房买卖合同》，债务人企业进入破产程序后，债权人提出解除合同，原则上认定为普通债权，但符合消费者购房条件的，管理人基于保障消费者生存权原则考虑，初步确认其购房款为优先债权。

9.员工集资债权，即债务人企业破产申请受理前与原债务人企业员工签订借款协议，所借款项主要用于债务人企业日常经营、职工工资发放及社会保险缴纳、工程款发放及财务审计费用支付、退还购房款、支付员工差旅费等。

对于员工集资债权，实践中一般作为普通债权认定，但考虑到本案特殊性，债务人企业在向员工集资时，已发生经营发生困难，为维系企业日常经营，债务人企业召开股东会决议，向内部员工进行集资并承诺一定回报，故本案管理人从集资用途出发，主要按以下方式处理：

（1）委托审计机构对员工集资款进行专项审计，根据审计数据，结合债务人企业财务情况，查明员工集资款的用途，所借款项用于职工工资发放、社会保险缴纳的，参照职工债权予以认定。

（2）所借款项用途无法查明或为其他用途的，管理人不得直接认定为职工债权，由管理人形成《专项报告》交第一次债权人会议进行审核表决。

（二）购房类债权类型及范围

1.正常购房债权，即债务人企业与债权人在破产申请受理前签订《商品房买卖合同》，债权人通过银行转账、刷卡或现金等方式向债务人企业分期、一次性或以银行按揭支付全部或部分购房款项，因房屋未达到办理房产证条件，债权人未取得物权，在债务人企业进入破产程序后，向管理人申报购房债权，以期实现其物权。

正常购房债权又分为已履行完全部付款义务的购房债权及未履行完付款义务的购房债权，本案中，对于正常购房债权，管理人按以下方式处理：

（1）根据债务人企业移交的商品房销售清单、网签清单、财务资料和购房人提交的《商品房买卖合同》、银行流水、收款收据等证据材料，结合审计机构提供的购房审核数据，审查债权人的房款缴纳情况，对于付清全部购房款且符合正常购房条件，管理人初步确定债权人与债务人企业签订的《商品房买卖合同》继续履行并将列入办证名单（作为第一批办证人员），待达到相关部门办理不动产登记条件后，为其办理不动产权证。

（2）对于符合正常购房条件，但尚未履行完全部付款义务的债权人，管理人应向债权人送达书面《通知书》，催收其欠付的购房款，对于暂时缺乏支付能力但愿意继续履行付款义务的债权人，管理人可与债权人约定欠付的购房款采用分期（不超过三期）方式进行支付；催收后付清购房款，管理人可确定购房合同继续履行，列入办证名单。

（3）经管理人催收后，债权人拒绝履行付款义务的，管理人可基于《破产法》第十八条的规定，解除《商品房买卖合同》，已付购房款作为普通债权处理，但符合消费者购房条件的除外，资金占用费（按照人民银行确定的同期贷款基准利率计算）列为普通债权。

（4）债权人因未及时偿还银行按揭贷款，银行已扣除债务人企业保证金的，管理人将其列入待办证人员名单（作为第二批办证人员），待启动办证程序时，由管理人向相关购房户进行催收，经催收后付清购房款的，为相关购房户办理不动产权证；经催收后仍未付清购房款的，暂缓办理不动产权证，并由管理人依法向法院提起诉讼。

2．名为购房实为借贷的购房债权，即债务人企业与债权人并无商品房买卖合意，双方签订《商品房买卖合同》目的是为双方之间的债权债务关系提供担保，以确保债权人的借贷债权实现，且债权人实际未缴纳购房款。

破产实践中，不少房地产企业迫于经济压力，多以签订《商品房买卖合同》的形式，用所开发项目的房产为其借款提供担保，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条点关于让与担保的处理所体现的精神，该种情况下债权人请求物权的，不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定，对财产拍卖、变卖折价优先偿还其债权的应予支持。故对于名为购房实为借贷等普通金钱债权的，管理人可按以方式处理：

（1）现有证据足以证明债务人企业与债权人之间是名为购房实为借贷的，管理人对于其申报的购房债权不予支持，同时通知债权人按基础法律关系向管理人申报普通金钱债权，所购房屋系为借款提供担保的，按让与担保法律关系处理，即实际借款本息在拍卖、变卖所购房的价款中或折价优先受偿。

（2）债务人企业的财务资料显示为借贷，但现有证据不足以证明债务人企业与债权人之间借贷法律关系成立，相反能证明为购房法律关系的，管理人拟确认债务人企业与债权人之间基础法律关系为房屋买卖关系，继续履行《商品房买卖合同》，但房屋单价明显低于合同签订时市场价格的，可由管理人参照当前市场价格与相关购房人协商谈判，在原购房合同约定的价款基础上增加价款，促使破产财产增值。

3.以房抵债而产生的购房债权，即债务人企业在法院受理破产申请前与债权人存在债权债务关系，由于没有偿债能力，将所开发项目的部分房产抵偿给债权人，以偿还其债务，债权人实际未支付购房款或支付少部分购房款。

对于以房抵债而产生的购房债权，因以物抵债协议中，作为债权人一方义务已履行完毕，管理人不能依照《企业破产法》第18条规定，随意解除以物抵债协议，但如果允许债权人主张购房债权，无异于赋予其物权期待权，属于个别清偿，明显不符合破产程序公平受偿的原则，因此对于该类型债权，管理人可按以下方式进行处理：

（1）对于债权履行期届满后，债务人企业与债权人以签订《商品房买卖合同》达成的以房抵债，由管理人通知债权人，按照原债权债务关系申报债权，所申报债权为普通债权。

（2）对于债权履行期届满后，债务人企业与债权人以签订《商品房买卖合同》达成的以房抵债，债权人已通过诉讼、仲裁方式，获取改变原有物权关系的生效判决书、裁定书，或人民法院在执行程序中作出拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，管理人拟确认其房屋所有权，并将债权人列入办证名单。

（3）对于债权履行期届满前，债务人企业与债权人以签订《商品房买卖合同》达成的以房抵债，但尚未完成权属变更登记的，由当事人按照原债权债务关系申报债权；不动产已经完成登记的，按照让与担保的规定处理。

4.经生效文书确认合同有效但实为债权债务关系的购房债权，即法院判决或仲裁的生效法律文书确认购房合同的效力，判决债务人企业交付房产但双方基础法律关系为债权债务关系，且生效文书并未判决或裁定改变原有物权关系的。该种情况下，因法院并未判决其物权，故管理人可按照以下方式处理：

（1）生效法院判决或仲裁的生效法律文书仅确认购房合同的效力，判决或裁定交付房产继续履行《商品房买卖合同》，并未判决或裁定改变原有物权关系的，由管理人通知债权人按照原债权债务关系向管理人申报债权，所申报债权拟确认为普通债权。

（2）人民法院在执行程序中已依法作出拍卖成交裁定书或以物抵债裁定书的，管理人拟确认其房屋所有权，并将债权人列入办证名单。

5.债务人企业挪用维修资金、契税等办证费用所产生的债权，主要指债务人企业代收购房债权人的维修资金和契税等办证费用依法应缴纳至相关部门，但在破产受理前已挪作他用而未予缴纳所产生的债权，或者购房人为办理不动产权属证重新向相关部门缴纳相关费用后，对原本已向债务人企业缴纳费用主张的债权。

债务人企业挪用代收的维修资金、契税的情况，在房产企业破产实践中极为常见，而对该类债权的处理也颇具争议。有的管理人认为该类债权发生在破产受理前，既不符合破产费用条件，亦不符合共益债务的条件，应当作为普通债权处理；有的管理人认为，破产申请受理后必须及时向相关部门缴纳上述费用，基于此，为全体债权人共同体利益而发生的债务，应当作为共益债务。笔者同意第二种观点，因为债务人企业在代收购房人缴纳的维修资金和契税后本应及时缴纳给相关部门而未予缴纳，其本身已存在一定过错，如果将购房人重复缴纳的费用认定为普通债权，有将该过错归因于购房人的嫌疑，侵犯该部分购房人的正当权益，因此进入破产程序后，为保障破产程序顺利进行，化解社会矛盾，对于该类债权，管理人可按以下方式处理：

（1）债务人企业财务资料显示，购房人所缴纳的契税和维修资金已由债务人企业代收的，在所购房产达到办证条件时，参照共益债务优先处理，原则上购房人无需申报债权，由管理人将已代收的费用（按照多退少补原则，即多收取部分按共益债退还购房人，少收取部分由购房人自行补足）统一缴纳至相关部门。

（2）购房债权人为办理不动产权属证，重新向相关部门缴纳的，债权人凭重复缴纳的证据材料向管理人申报债权，该部分债权同样参照共益债权处理。

6. 基于购房债权而衍生的其他债权，主要指因债务人企业未按《商品房买卖合同》约定按时交付房屋或办理房屋权属登记而产生的违约金、滞纳金、利息等。

基于购房债权而衍生的其他债权，因该类债权与购房债权或物权的实现密切相关，故对于该类债权，管理人可按照以下方式处理：

（1）符合正常购房的条件，且债权人企业与购房债权人签订的《商品房买卖合同》对于违约金、滞纳金、利息等有约定的，原则上从其约定，所申报债权按照普通债权处理。

（2）属于非正常购房（包括名为购房实为借贷、以房抵债等）或者购房债权人未按《商品房买卖合同》约定履行完其全部合同义务的（应当认定双方违约），对购房债权人所申报的违约金、滞纳金或利息均不予认可。

四、结语

债权审查系债权确认的核心，也是整个破产程序的中最关键的一环，本文以怀化某房地产企业破产清算案为视角，总结管理人在债权审查中的有益经验，着重分析债权审查的规则和原则设计，希望对其他房地产企业破产管理人的债权审查工作有所启发。

（湖南云天律师事务所  郭晴）