“南朝寿岳，共生融合”。2011年12月3日，湖南省律师协会建筑房地产专业委员会、长沙市律师协会、衡阳市律师协会在南岳共和酒店召开了“2011年湖南省律协建筑房地产研讨会”。湖南省律协会长戴志坚、副会长杨建伟、副秘书长鲁纪文、衡阳市司法局副局长曾海燕、长沙市律协秘书长付利军以及特邀嘉宾湖南省高级人民法院民一庭吴文华庭长等领导出席了本次研讨会，来自省内的百余名律师参加了本次研讨会。研讨会伊始，曾海燕副局长代表衡阳市律协发表了热情洋溢的欢迎辞。

本次研讨会由湖南省律协建筑房地产专业委员会主任戴勇坚、副主任蔡熙中主持，研讨会共收到近五十篇论文，涉及国有土地上房屋征收、政府对宅基地建设管理、政府采购与代建制、商业地产的法律风险分析、房地产投资信托、地下空间开发权、工程签证管理、房产登记等十余个方面的热点、难点问题。专业委员会认为：该批论文时效性强、操作性强、内容新颖、层次较高，对律师拓展新业务具有指导意义。

为突出研讨会会商、求解功能，本次研讨会重点就邹鲁军律师的《房屋拆迁中公共利益界定的再思考》、宋征律师的《浅论房屋征收的司法救济》、戴勇坚、熊煜律师的《从政府采购角度分析政府投资项目代建制的有关问题》、徐刚律师的《在建房地产项目转让的相关法律问题初探》进行了专题研讨。

——对房屋征收过程中公共利益界定问题

《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施以后，并不是所有项目涉及的房屋都是由政府组织征收，而仅仅是因为公共利益的需要，才由市、县人民政府作出征收决定。那么，将公共利益、私人利益、商业利益正确区分，是征收决定正确与否的关键。“条例”对为公共利益需要而进行征收的建设范围进行了列举，即：国防、外交、能源、交通、水利、科技、教育、文化、卫生、体育、环境、资源保护、防灾减灾、文化保护、社会福利、市政公用、保障性住房建设等方面的建设，但如何把握公共利益，关键是如何界定第八条第五款“由政府按照《城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城改建需要”的涵义，因为许多商业开发是藉旧城改造之名。

邹鲁军律师的《房屋拆迁中公共利益界定的再思考》对公共利益的特点进行了分析，并提出了界定公共利益的原则以及界定公共利益的立法程序、司法程序、行政程序，从理论上提出了有益的建议。

会议认为：公共利益的司法界定程序在“条例”实际业已规定, “条例”规定被征收人有权对政府征收决定提出行政复议、行政诉讼，即意味着将公共利益的认定交给法院、行政复议机构，只不过人大、政府或最高法院应对公共利益的认定作出一些操作性强的标准和依据。

——对房屋征收中的司法救济问题

宋征律师的《浅论房屋征收的司法救济》对征收实务中的程序、实体问题作了非常好的概述，一是可操作性强，二是内容集中，其将可诉、可复议的主体、事由、程序、诉讼或复议范围作了归纳交代，对律师实务大有裨益。

根据《征收与补偿条例》第17条第1款规定，政府对被征收人给予的补偿包括因征收房屋造成的停产停业损失。现实生活中，有部分房屋出租从事商业或生产经营，承租人往往投入大量的资金进行装修装饰或配套相关经营设施。因此，对租赁期限内营业用房的征收补偿，直接关系到房屋承租人停产停业所造成的损失是否能够得到合法有效的救济。《征收与补偿条例》将补偿的对象仅限于被征收人，即被征收房屋的所有权人。那么，在实践中引发房屋承租人因征收导致停产停业损失而得不到充分补偿的客观现象势必大量存在。为此，会议认为：尽管《征收与补偿条例》对承租人没有赋予可以提起诉讼的原告主体资格，但房屋承租人仍然可以依照《行政诉讼法》的相关规定对作出补偿决定的市、县级人民政府提起诉讼。

——对代建制纳入政府采购及相互衔接的法律问题

一则，将代建制纳入政府采购的范畴，这是一些地方政府推行的政策，而从代建制的构成要素来看，代建制不能完全等同于政府采购。

二则，政府采购和代建制在法律上如何衔接、出现纠纷如何适用法律的确是个问题。《政府采购法》规定采购合同以《合同法》来调整，但《政府采购法》同时规定了合同撤销、合同无效以及行政制裁等相当多有行政合同特点的内容，属于特殊民事合同。而代建制则是典型的民事合同，如将代建制纳入《政府采购法》，则存在一些适用上的问题，这对律师诉讼和非诉讼事务提出了挑战。戴勇坚、熊煜在两者结合、规整上有所探索和努力，对我们亦有所启迪。

——对在建房地产项目转让中受让人不具备资质，该转让合同是否有效的问题

会议认为：在建房地产项目转让受让人不具备资质，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效法律行为。但是有些律师也提出：在建项目立项、规划的手续可否变更为自然人？是否在自然人与另一开发企业签订合作协议后再办理立项、规划变更？其间的行政许可如何过渡？如受让人自主开发、设立新企，因主体不同，是否须重新报建？等等。一些操作上的疑难问题有待厘清。

本次研讨会特邀嘉宾湖南省高院民一庭庭长吴文华就施工合同纠纷中的一些疑难问题作了主题发言。其有关审判实务中操作规则及典型案例的阐述，受到律师们的高度关注。特别是对如下三个问题的阐述，有利于律师更好地维护当事人的合法权益：

1、对于建设工程转包和违法分包中的农民工，如要求认定劳动关系，其请求事实依据不足。

2、建设工程的黑白合同，是否按白合同执行，关键要看两份合同是否有实质性的变化。另外，如果黑合同在质量方面提出了更高的要求，则在质量方面应按黑合同处理。

3、建设工程价款的优先受偿权具有优先性、自然性和附着于建筑物三个方面的特征，优先权是附着于建筑物之上的。针对司法解释关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，对消费者的理解，应为购房自用的人，对购买第二套房和商铺的购房者，原则上不应认定为消费者。

本次研讨会上，湖南省律协副会长杨建伟作了小结，就会议研讨焦点进行了归纳和综述。最后，湖南省律协会长戴志坚作了讲话，其讲话中勉励建筑房地产专业委员会委员多研讨、多学习，在专业化服务的深度、广度上有新的拓展！为助推法治湖南作出新的贡献。