“衣、食、住、行”是人们日常生活的基本构成，而住房问题是其中最为重要的一环。随著“房住不炒”国家政策的出台，我国大中城市的房价亦日趋稳定，人们纷纷涌入商品房市场。但是为了大家的安居乐业，在商品房买卖合同签约、履行过程中，仍需避免出现各种欺诈、违约等可能导致合同解除的情形，以免损害房地产开发商与业主合理的预期利益。本文特探讨商品房买卖合同中法定解除与约定解除的情形，供大家在商品房买卖合同实务中选择与借鉴。

一、商品房买卖合同解除的法定情形

1.一般规定

（1）情势变更情形

《民法典》第533条第1款：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”

当房地产开发商与业主签订商品房买卖合同后，基础条件发生了双方在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的， 且在合理期限内协商不成时，一方当事人可请求法院或仲裁机构解除商品房买卖合同。

（2）合同目的落空法定情形

《民法典》第563条第1款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”

《民法典》第610条：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同。”

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020修正）第19条：“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据民法典第五百六十三条第一款第四项的规定，予以支持。”

由上可知，商品房买卖合同目的落空的法定情形包括：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满前，房地产开发商或业主一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）房地产开发商或业主一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）房地产开发商或业主一方迟延履行债务或者有其他违约行为（含没有履行或者不当履行从给付义务）致使不能实现合同目的；（5）房地产开发商交付的标的物（商品房）不符合质量要求，致使不能实现业主的合同目的；（6）法律规定的其他情形。

2.特殊规定

（1）《商品房买卖合同解释》规定情形

a.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）（简称“《商品房买卖合同解释》”）第9条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

b.《商品房买卖合同解释》第10条第1款：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

c.《商品房买卖合同解释》第11条第1款：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”

d.《商品房买卖合同解释》第15条：“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

e.《商品房买卖合同解释》第19条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

综上可知，《商品房买卖合同解释》规定的解除情形包括：（1）房地产开发商提供的房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；（2）房地产开发商提供的房屋质量问题严重影响正常居住使用；（3）房地产开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行；（4）业主迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行；（5）商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于房地产开发商的原因，导致业主无法办理不动产登记；（6）商品房买卖合同约定，业主以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的；（7）因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。

（2）《商品房销售管理办法》规定情形

a.《商品房销售管理办法》第19条第2款：“按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”

b.《商品房销售管理办法》第20条第2款第（二）项规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价，合同中载明的合同约定面积与产权登记面积发生误差，“面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。”

c.《商品房销售管理办法》第24条：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”

d.《商品房销售管理办法》第35条：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”

可知，《商品房销售管理办法》规定的解除情形包括：（1）房地产开发商提供的房屋套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的；（2）按套内建筑面积或者建筑面积计价，合同中载明的合同约定面积与产权登记面积发生误差，面积误差比绝对值超出3％的；（3）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，以及房地产开发商未在前述变更确立之日起10内通知业主方的；（4）商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格，且经核验，确属主体结构质量不合格的。

二、一般商品房买卖合同约定情形（以长沙市商品房买卖合同示范文本为例）

在实务中，房地产开发商多以房产管理部门出台的示范文本为基础与业主签订商品房买卖合同，故本文选择以长沙市商品房买卖合同示范文本为例分析一般合同中约定的解除情形：

（1）因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起【X】日内，以自有资金支付；逾期【X】日，出卖人有权解除合同。

（2）因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人在【X】日内有权解除本合同。

（3）因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在【X】日内以自有资金支付。逾期，任何一方均可单方解除合同。

（4）买受人未按本合同的约定时间付款，逾期超过【X】日，出卖人有权解除合同。

（5）城市基础设施、公共服务设施、商业配套设施（如供水、电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络、公共绿地、小区内非市政道路、物业服务用房、幼儿园、会所、购物中心）等方面，在约定期限内未达到约定交付使用条件或竣工，出卖人向买受人采取措施保证相关设施于【X】日之内达到交付条件，届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房。

（6）房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。

（7）除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过 【X】日后，买受人有权退房。

（8）出卖人销售承诺如下：销售的商品房没有权属纠纷、债权债务纠纷及其他受到交易限制的情况；不分割拆零销售商品住宅；不采取返本销售或者变相返本销售的方式、不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售商品房；不擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质；按照规划用途建设、出售商品房和办理房屋登记。该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人，并已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人（如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况）。

如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能实现合同目的，不能办理房屋登记或发生权属纠纷或其他纠纷的，买受人有权退房。

（9）双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。如规划变更，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起 10 日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。

（10）出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房。

（11）如不符合工程质量规范，或其对人体有害物质超过国家强制性标准，危及买受人健康，或出卖人交付的该商品房达不到约定标准的，房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权退房。

（12）该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，买受人有权退房。

（13）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理。

（14）如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理备案登记、抵押注销登记（如有抵押）、预告登记、房屋所有权证、土地使用权证等，买受人有权解除合同；如因买受人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理前述登记或权证等，出卖人有权解除合同。

（15）产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权解除合同。

（16）因国家政策调整的原因，导致不能按照约定履行本合同的，双方可解除合同。

三、结语

商品房买卖过程中，房地产开发商是以销售商品房并获取利润为目的，而业主作为买受人往往是为了获取交通便利、舒适实惠的商品房所有权。房地产开发商与业主均会在商品房买卖合同中约定上述诸多的合同解除情形，以便当合同一方当事人的合同目的落空时，及时止损并追偿损失。

为达成双方共赢的目标，避免解除合同情形的出现，一方面，房地产开发商在从拿地、规划设计、报批报建、招标施工建设、房屋预售现售、交付、办理权证等一系列过程中，应秉承诚信、缜密、积极的态度，确保每一环节合规、如期完成，将优质的商品房交付至业主手上，获得业主的满意；另一方面，业主亦应按约及时支付购房款、办理按揭贷款、办理房屋过户手续等，以实现其购房目的。湖南律师

(  湖南人和人律师事务所   曾江华)